‘Nên cho thuê thay vì bán nhà ở xã hội’

Đề án một triệu nhà ở xã hội (NOXH) được Chính phủ phê duyệt đầu tháng 4/2023, kèm theo gói vay ưu đãi 120.000 tỷ đồng để xúc tiến. Dự án này đang được thảo luận sôi nổi về tính khả thi từ cả người trong cuộc lẫn người ngoài cuộc.

Khó khăn có thể được xác định khá rõ ràng. Đó là, quỹ đất chưa được quy hoạch cụ thể cho dự án vẫn là một trở ngại. Chi phí hành chính để tiếp nhận một dự án nhà ở xã hội quá lớn vẫn là một trở ngại đối với các nhà đầu tư. Giá bán bị khống chế, cần được sự chấp thuận của cơ quan nhà nước đã làm giảm sức mạnh tổng hợp của các nhà đầu tư tiềm năng cho dự án này. Lãi suất và thời hạn của gói vay ưu đãi không hấp dẫn nhà đầu tư và người mua nhà tiềm năng.

Tình trạng quản lý đối tượng mua nhà ở xã hội bị buông lỏng dẫn đến tình trạng đầu cơ, vừa khiến giá nhà ở xã hội bị đẩy lên cao, vừa làm mất đi ý nghĩa nhân văn của dự án. Giá nhà ở xã hội quá cao so với thu nhập của các đối tượng mà dự án hướng tới. Chi phí cơ hội khi sở hữu nhà ở xã hội quá lớn so với tiền thuê nhà của người thuê. Và có thể có nhiều vấn đề hơn nữa.

Những vấn đề trên nếu không được xem xét, giải quyết thấu đáo thì rất có thể dự án này sẽ không đạt được kết quả như mong đợi. Một câu hỏi đặt ra là tại sao chúng ta chưa hiểu và làm đúng với ý nghĩa quốc tế của thuật ngữ này? “nhà ở xã hội”. Việc “sáng tạo” ra ý nghĩa mới của NƠXH có thể là nguyên nhân của những tồn tại trên.

Dựa theo Luật Nhà Ở Việt Nam 2014Nhà ở xã hội là “nhà ở được Nhà nước hỗ trợ cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở”.

Trong khi đó, theo Từ điển CambridgeNhà ở xã hội là “những ngôi nhà và căn hộ thuộc sở hữu của chính quyền địa phương và các tổ chức phi lợi nhuận khác được cho những người có thu nhập thấp thuê.” (nhà và căn hộ thuộc sở hữu của chính quyền địa phương hoặc của các tổ chức khác không tạo ra lợi nhuận và được cho những người có thu nhập thấp thuê).

Sự khác biệt cơ bản trong hai định nghĩa trên thể hiện ở vai trò của nhà nước. Tại Việt Nam, các cơ quan chức năng chỉ đóng vai trò hỗ trợ cho các dự án này và người trực tiếp thực hiện là các doanh nghiệp đầu tư.

Theo định nghĩa quốc tế, nhà nước cùng với tổ chức phi lợi nhuận đóng vai trò chính, là người tạo lập và sở hữu sản phẩm nhà ở xã hội. Mặt khác, mục đích của nhà ở xã hội theo nghĩa quốc tế chủ yếu là để cho thuê, trong khi các dự án nhà ở xã hội tại Việt Nam chủ yếu nhằm bán cho các đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội.

Căn cứ vào những khác biệt nêu trên cùng với những vấn đề nêu trên, tôi xin đưa ra một số kiến ​​nghị như sau:

I. Nên định nghĩa lại khái niệm nhà ở xã hội

Việc định nghĩa lại nhà ở xã hội theo nghĩa quốc tế là cần thiết để mở ra hướng đi mới đáp ứng nhu cầu nhà ở xã hội của người thu nhập thấp. Nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước sử dụng vào mục đích cho người thu nhập thấp thuê là phù hợp hơn so với thực trạng tương quan giữa tiền lương của đối tượng chính sách và giá bán nhà ở xã hội với giá hiện hành.

Cụ thể, một công chức nhà nước có trình độ đại học có mức lương khởi điểm dưới 5 triệu đồng/tháng (2,34*1,8 triệu đồng/tháng, đã cập nhật mức lương cơ sở dù đã là ngày 1/7). 2023 sẽ có hiệu lực). Nếu có thêm các khoản phụ cấp thì tổng thu nhập của viên chức đó một tháng vẫn chưa đến 8 triệu đồng.

Thu nhập bình quân của một công nhân chỉ khoảng 8 triệu đồng một tháng. Họ phải nhịn ăn bao lâu để sở hữu nhà xã hội nếu giá trên cả tỷ đồng?

Nếu vay mua nhà ở xã hội thì mức thu nhập trên vẫn không đủ trả lãi và gốc hàng tháng (hơn 10 triệu đồng) dù được hưởng chính sách lãi suất ưu đãi 8,2%/tháng và thời hạn vay lên đến 25 năm. năm.

Đối tượng này không thể mua nhà ở xã hội nếu họ không có nguồn thu nhập nào khác. Không mua được nhà thì người khác mua và như vậy, dự án này không còn ý nghĩa nhân văn.

Trong nền kinh tế thị trường, hàng hóa và dịch vụ phải được kiểm soát bởi “bàn tay vô hình” theo lý thuyết của cha đẻ Kinh tế học – ông Adam Smith. Tức là thị trường sẽ quyết định số lượng và giá cả của hàng hóa và dịch vụ.

Điều này là bắt buộc đối với hàng hóa và dịch vụ thông thường. Đối với nhà ở xã hội, cần có sự khác biệt vì tính “xã hội” của nó. Bàn tay vô hình tạo “chiếc bánh lớn” đạt hiệu quả (hiệu quả) nhưng không chia đều (bình đẳng).

Vì vậy, cần phải có bàn tay can thiệp của nhà nước. Và nhà ở xã hội rất cần sự vào cuộc trực tiếp của nhà nước để chia sẻ một phần “miếng bánh” cho người nghèo.

Tôi nghĩ các cơ quan chức năng cần vào cuộc nhiều hơn với trách nhiệm cung cấp nhà ở xã hội cho các đối tượng yếu thế trong xã hội bằng việc đóng vai trò chủ đạo trong chương trình này.

II. Giải pháp nhà ở xã hội cho công nhân

Công nhân là lực lượng lao động quan trọng trong nền kinh tế công nghiệp đang phát triển như Việt Nam. Lực lượng này hiện nay rất đông đảo và là thành phần yếu thế trong xã hội. Vì vậy, việc đưa chúng vào loại hình dịch vụ nhà ở xã hội là rất phù hợp và có ý nghĩa nhân văn.

Như đã nói ở trên, với mức thu nhập bình quân 8 triệu một tháng (có thể dao động từ 6 đến 10 triệu) thì việc sở hữu một căn NƠXH trên một tỷ đồng là ước mơ khó đạt được.

Vì vậy, mục đích chính của dự án nhà ở xã hội trước hết phải ưu tiên cung cấp dịch vụ cho thuê nhà ở xã hội, thay vì bán. Nghĩa là trong cơ cấu tổng số sản phẩm nhà ở xã hội, trước mắt phần lớn phải phục vụ cho hoạt động cho thuê, bên cạnh những sản phẩm dùng để bán cho người có nhu cầu. Cấu trúc này có thể được thay đổi theo thời gian khi nhiều công nhân có thể mua hơn.

Về giải pháp quỹ đất, Sẽ có đất “sạch” để xây dựng nhà ở xã hội cho công nhân nếu quy hoạch khu nhà ở xã hội cho công nhân phải được đưa vào đồ án quy hoạch Khu công nghiệp.

Trên thực tế, nhiều dự án khu công nghiệp đã dành quỹ đất cho vấn đề này nhưng triển khai còn chậm hoặc bế tắc vì thiếu cơ chế, hành lang pháp lý hướng dẫn thực hiện, kiểm tra, giám sát và các biện pháp khác. xử phạt nếu không thực hiện.

Vì vậy, để giải quyết vấn đề chỗ ở cho công nhân, nhà nước cần tạo hành lang pháp lý vững chắc để thực hiện quyền này tại các KCN. Đối với các khu công nghiệp đang chờ phê duyệt dự án, cần đề nghị lồng ghép các dự án nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho công nhân tương ứng với quy mô lực lượng lao động.

Các dự án nhà ở xã hội tại các khu vực này sẽ dần được triển khai trên quỹ đất sạch đó, căn cứ vào tỷ lệ lấp đầy của khu công nghiệp và sự biến động về nhu cầu nhà ở của khu công nghiệp. Đối với các khu công nghiệp đã dành quỹ đất cho nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân, địa phương cần rà soát, có hướng dẫn cụ thể để triển khai các dự án nhà ở xã hội theo quy hoạch ban đầu.

Với các KCN nhỏ hiện nay không còn quỹ đất cho NƠXH, nếu không điều chỉnh được quy hoạch thì phải phát triển quỹ đất ở các khu vực lân cận để triển khai dự án NƠXH cho công nhân. Các khu công nghiệp nhỏ thường nằm ở các tỉnh, huyện nhỏ, tiếp giáp với diện tích đất nông nghiệp lớn nên quy hoạch chuyển đất nông nghiệp sang đất ở để làm dự án nhà ở xã hội cho công nhân cũng khả thi và không tốn nhiều chi phí.

Về giải pháp vốn, Các địa phương có khu công nghiệp nên được Trung ương cho phép trích một phần nộp ngân sách nhà nước (từ thuế) để phát triển nhà ở xã hội cho công nhân. Các địa phương nói chung và người lao động nói riêng xứng đáng được hưởng một phần những gì họ đã tạo ra và đóng góp. Như đã đề cập ở trên, nếu định nghĩa lại nhà ở xã hội chính quyền địa phương đóng vai trò chính trong đề án phát triển nhà ở xã hội. Vì vậy, địa phương cần kinh phí để thực hiện dự án này. Việc cho phép trích ngân sách sẽ tạo động lực để các địa phương nhanh chóng đưa đề án này vào thực hiện trên địa bàn mình quản lý.

Về giải pháp quản lý, có lẽ nên thành lập ban quản lý nhà ở xã hội (cơ quan quản lý nhà ở xã hội) tại các địa phương đã và đang triển khai dự án này. Ban này sẽ có chức năng quản lý, vận hành nhà ở xã hội trên địa bàn. Do NƠXH được xây dựng bằng ngân sách, không chịu áp lực thu hồi vốn nên chi phí hoạt động của Ban quản lý NƠXH hoàn toàn có thể được bù đắp bằng giá dịch vụ cho thuê của NƠXH. Vì vậy, việc thành lập ban này không tạo gánh nặng ngân sách cho các địa phương.

Trên đây là một số gợi ý giải pháp cho vấn đề nhà ở xã hội cho công nhân. Cần tách đối tượng này ra khỏi dự án nhà ở xã hội nói chung vì đặc thù là tập trung, nghĩa là công nhân làm việc ở đâu thì xung quanh đó có nhà ở xã hội. Đây là ưu điểm khiến dự án dành cho đối tượng này hoàn toàn khả thi nếu xem xét các khuyến nghị trên.

III. Nhà ở xã hội cho cán bộ và các đối tượng khác

Cán bộ nhà nước, mặc dù hầu hết đều được đào tạo, có trình độ từ đại học trở lên, nhưng hiện đang nhận mức lương thấp so với mặt bằng chung của xã hội. Một người có 10 năm kinh nghiệm phục vụ chỉ nhận mức lương khoảng 6 triệu đồng (3,3 x 1,8 triệu).

Vì vậy, nếu NƠXH chỉ tập trung vào mua bán mà không chú trọng cho thuê, dự án sẽ khó tiếp cận đối tượng này nếu họ không có các nguồn thu nhập khác. Đối với các đối tượng khác, thu nhập tùy hoàn cảnh nhưng chắc cũng không khá hơn quan chức là mấy. Vì vậy, nhà ở xã hội cho thuê càng khả thi đối với các đối tượng này.

Do các đối tượng này không tập trung đông như công nhân nên bài toán quy hoạch quỹ đất rất quan trọng. Bên cạnh phương án dành 20% diện tích dự án nhà ở thương mại cho nhà ở xã hội, cần bổ sung các quy hoạch riêng cho dự án này để có thể đáp ứng nhu cầu nhà ở xã hội theo mục tiêu của Chính phủ.

Vị trí quy hoạch của dự án nhà ở xã hội cần đảm bảo các yếu tố thuận tiện cho việc đi lại của đại đa số đối tượng mà dự án này nhắm đến.

Trên cơ sở các giả định Luật về nhà ở thay đổi và nhà ở xã hội được xác định là sở hữu nhà nước, giải pháp về vốn phải dựa vào ngân sách. Tùy theo nhu cầu, từng địa phương lập dự án NƠXH và xin chủ trương đầu tư công. Nguồn vốn cho nhà ở xã hội có thể huy động từ nguồn vốn trung ương và vốn đối ứng của địa phương.

Ngoài ra, một số dự án cũng có thể được huy động từ các tổ chức phi lợi nhuận hoặc doanh nghiệp muốn thực hiện trách nhiệm xã hội của doanh nghiệp. (CSR-Trách nhiệm xã hội của doanh nghiệp).

Giải pháp quản lý đối với các đối tượng này tương tự như đối với dự án nhà ở xã hội cho công nhân. Tức là Nhà nước thành lập Ban quản lý nhà ở xã hội và Ban quản lý này sử dụng tiền thu được từ hoạt động cho thuê nhà để hoạt động.

Dự án nhà ở xã hội mang đậm tính nhân văn, chia sẻ khó khăn và tạo điều kiện sống tốt hơn cho những người yếu thế trong xã hội. Điều này chỉ có thể đạt được nếu dự án được lập kế hoạch và thực hiện tốt và kết quả đạt được mục tiêu đề ra.

Diễn biến thực tế cho thấy, dự án này đang gặp rất nhiều khó khăn để mang đúng nghĩa của nó, đó là cung cấp dịch vụ nhà ở cho người thu nhập thấp. Chính vì lẽ đó, những kiến ​​nghị, đề xuất giải pháp nhà ở xã hội trong bài viết này rất mong các cơ quan chức năng xem xét.

ThS Trần Minh Trí

>>Bài viết không hẳn trùng với quan điểm của VnExpress.net. đăng bài đây.